Situasjonen og spørsmålet er sikkert ikke så ukjent for en del hytteeiere. Det vi ofte ser og får spørsmål om er de tilfellene hvor det for en god stund tilbake ble igangsatt og anlagt et privat vann- og avløpsanlegg i fellesskap mellom en del av hytteeierne.
Svært ofte så er dette private VA anlegget igjen koblet til et offentlig nett (men ikke nødvendigvis alltid). I disse situasjonene så vil det alltid være noen hytteeiere som den gang syntes det var en god ide og investering, og derfor ble med på etableringen, mens andre hytteeiere av ulike årsaker valgte å stå utenfor påkoblingen.
Men så går årene og vi ser da svært ofte at en del av de hytteeierne som opprinnelig valgte å ikke bli med på anlegget (eventuelt nye eiere av de samme eiendommene), i ettertid/nyere tid nå ønsker å koble seg til VA anlegget.
Spørsmålet vi får er da: Kan jeg koble meg på det VA anlegget som hyttenaboene i sin tid fikk anlagt?
Svaret på dette er som hovedregel: JA.
Avtale – anbefales
Den enkleste løsningen for å oppnå tilkobling er selvsagt å snakke med de som anla det opprinnelige VA anlegget (svært ofte er det her et styre eller lignende som kan kontaktes) og bli enige om en avtale om påkobling. Jeg skal litt senere si litt om kostnadsansvaret for påkobling til eksisterende anlegg – og dette vil egentlig være like retningsgivende for slike frivillige avtaleinngåelser (se derfor nedenfor).
Dersom partene blir enige om en avtale og betaling for påkobling så er problemet som utgangspunkt løst, og jeg kommer ikke her til å si noe mer spesifikt omkring slike avtaleinngåelser, men som nevnt vil jo de lovregler vi har om kostnadsansvaret ved «tvungen» påkobling kunne være ganske så retningsgivende med hensyn til en vurdering av hvor mye som skal betales for påkoblingen også i en frivillig avtale.
Plan- og bygningsloven § 27-3
I en god del tilfeller så ser vi imidlertid at det av ulike årsaker ikke blir enighet mellom partene på frivillig basis – det kan enten være at de som eier VA anlegget overhodet ikke ønsker noen ytterligere påkobling, eller det kan være at partene ikke blir enige om vilkårene for påkoblingen (eks kostnadene/betalingen). I slike tilfeller kan det derfor være greit for begge parter å vite litt om den gjeldende lovbestemmelsen i plan og bygningsloven § 27-3 som jeg skal si litt om nedenfor. «§ 27-3 Tilknytning til eksisterende private anlegg
Plan- og bygningsmyndigheten kan tillate tilknytning til private vann- og avløpsanlegg. Eieren av anlegget kan i så fall kreve at den som blir tilknyttet anlegget foretar eller betaler de utvidelser og forandringer av anlegg som tilknytningen gjør nødvendig, eller at det blir stilt sikkerhet for dette. Eieren kan i tillegg kreve refusjon for de opprinnelige anleggsutgiftene og senere oppgraderinger. Kostnadene og refusjonen fastsettes ved skjønn. Utgiftene til skjønnet bæres av den som blir tilknyttet anlegget.
Denne lovregelen er egentlig ganske tilsvarende som en bestemmelse i forurensningsloven § 23, men den er da mer omfattende fordi den ikke kun regulerer avløp, men også vanntilførsel. Denne kombinasjonen (vann og avløp) er også den mest praktiske slik vi opplever det når det gjelder å koble fritidseiendommer til private anlegg. Som det fremgår direkte av ordlyden så kan plan og bygningsmyndighetene – dvs kommunen – fatte vedtak som gir en hytteeier rett til å koble seg på et privat VA anlegg.
Forvaltningsskjønn – kommunen
Det vedtaket som kommunen skal beslutte er et såkalt enkeltvedtak etter forvaltningsloven, og det innebærer blant annet at det kreves visse prosedyrer for saksbehandlingen og det
innebærer blant annet at vedtaket kan påklages til Statsforvalteren dersom noen av partene er uenige i vedtaket.
Når det gjelder saksbehandlingen så sier det seg selv at dersom kommunen skal vurdere slikt vedtak så må man sende inn en søknad/henvendelse til kommunen – dvs i praksis vil dette jo være den parten som ønsker å koble seg til VA anlegget, dvs i praksis hytteeieren som p.t ikke er påkoblet. Det er da viktig at søknaden begrunnes best mulig med hensyn til hvilke momenter som taler for påkobling (bruksmessig, miljømessig, forurensning osv) samt at det også bør sies noe om hvorfor det eventuelt ikke er andre alternativer for å oppnå samme løsning (eks. at det ikke finnes annen mulig påkobling, ingen påkobling til offentlig nett eller eventuelt veldig kostbart med annen løsning). Videre er det viktig at det med søknaden følger en kartbeskrivelse/skisse som viser eventuell påkobling og kontaktopplysninger på eier av VA anlegget.
Kommunen vil/skal da også innhente synspunkter fra eier av VA anlegget med hensyn til den omsøkte påkoblingen, herunder om og eventuelt hvilke mothensyn som kan tenkes å foreligge for en påkobling. Her kan det jo tenkes at det kan være kapasitetsmessige utfordringer på anlegget (eller andre tekniske forhold) som kan være av betydning, eventuelt kan det også være at det foreligger andre mulige alternativer for å oppnå det samme (eks annet privat VA anlegg eller offentlig nett), og som kommunen burde ta med i betraktning når man avgjør søknad. I forbindelse med eventuelle tekniske eller kapasitetsmessige utfordringer på anlegget så skal man imidlertid være klar over at det nok er noe begrenset hvor mye dette vil telle inn på vurderingen. Årsaken til dette er
kostnadsdekningsbestemmelsen i samme lovregel som jo sier at dersom det som følge av den nye påkoblingen vil være nødvendig med utvidelser eller forandringer på anlegget, så
skal dette dekkes av den som ønsker å koble seg på. Det sier seg da selv at dette ofte ikke er et avgjørende argument.
Det ligger til kommunens såkalte forvaltningsskjønn å avveie interessene mellom eierne av det eksisterende anlegget og eventuelle nye eiendommer. I korthet innebærer dette at kommunen må se på og vurdere alle hensyn og mothensyn som foreligger med hensyn til en påkobling, og ut fra dette komme til et vedtak enten for eller imot en påkobling. Det blir alltid vanskelig å si noe mer konkret om dette forvaltningsskjønnet da det blir individuelt – men vi bør nok være klar over at miljøhensynet nok teller ganske tungt i slike tilfeller og at det gjennomgående ut fra miljøhensyn anses som en fordel å få koblet på flest mulig fritidseiendommer med vann og avløp. Det vil sikkert være noen unntak, men «hovedregel» vil nok være at forvaltningsskjønnet teller i retning av påkobling dersom det ikke foreligger veldig sterke og tungtveiende motargumenter. Siden beslutningen fra kommunen er et enkeltvedtak så kan vedtaket påklages til Statsforvalteren dersom en av partene skulle være uenig i vedtaket.
Kostnader – må dekkes av den som ønsker påkobling
Selv om kommunens vedtak gir en rett til påkobling, så sier vedtaket ingenting om kostnadsfordeling. Selve regelen fremgår av bestemmelsen § 27-3 og innebærer i korthet at den som ønsker å koble seg på må betale:
- Alle kostnader som påkoblingen utløser, og
- En forholdsmessig andel av historisk anleggskostnad
Jeg skal forsøke å si litt mer om begge, og den «enkleste» er nok den første – dvs alle kostnader som påkoblingen utløser. Dette innebærer selvsagt at man må betale alle tiltak, rør og ledninger m.m som er nødvendig for å få til påkoblingen. Dette fremstår nok ganske intuitivt for de fleste, og er det vi kanskje kan kalle de «direkte utløsende kostnadene». Men lovbestemmelsen innebærer også at det kan påløpe mer «indirekte kostnader» og som må dekkes av den som ønsker påkobling. Dette er eksempelvis de tilfeller hvor påkoblingen utløser en mer generell kapasitetsutvidelse av anlegget – dvs ikke bare de rørene og ledningene som går fra den nye enheten og til det eksisterende VA anlegget, men at det også må gjøres noen endringer, utvidelser, forbedringer på det eksisterende VA anlegget for at man skal kunne ta imot en ny eiendom. Dette kan være pumper, kverner eller rør på det eksisterende anlegget som da ikke er dimensjonert for å ta ytterligere kapasitet/mengde, og som derved må utvides. Dersom påkoblingen utløser slike kostnader så skal også dette dekkes av den nye eiendommen, og som man da sikkert forstår kan det nok være god grunn til å undersøke om det foreligger slike utfordringer før man igangsetter en prosess og slik at man ikke tar seg «vann over hodet» kostnadsmessig.
I tillegg til de ovennevnte kostnadene – som er mer eller mindre direkte utløst av påkoblingen – så skal den nye eiendommen også betale sin forholdsmessige andel av den historiske anleggskostnaden. For å gi en meget forenklet forklaring på hva dette innebærer så kan vi tenke oss et tilfelle hvor 30 hytteeiere opprinnelig gikk sammen og bygde og betalte et VA anlegg til en kostnad på NOK 4,5 mill. Dersom kostnadene ble delt per eiendom tilsvarer det NOK 150 000 per eiendom. Den nye eiendommen som kobler seg på skal nå betale sin forholdsmessige andel av denne kostnaden, og dersom vi bare deler det per eiendom så blir det cirka NOK 145 000 for å «refundere» det de andre eiendommene opprinnelig har betalt (hvordan beløpet disponeres ovenfor de opprinnelige hytteeierne avhenger en del av hvordan VA samarbeidet er organisert og jeg går ikke nærmere inn på dette her). Regneeksempelet mitt er veldig forenklet men jeg håper det viser prinsippet – man skal betale seg inn på den opprinnelige kostnaden forholdsmessig – dvs man skal ikke kunne «snike seg inn» som gratispassasjer ved å vente på at andre først tar alle kostnadene.
Som det nå skulle fremgå så er det en del kostnader som påløper ved slik påkobling, og de kan grovt sett inndeles som følgende:
- Direkte kostnader for å få til selve påkoblingen,
- Muligens indirekte kostnader dersom VA anlegget må utvides, forbedres el.l, og
- En forholdsmessig andel av det VA anlegget i sin tid har kostet
Før man setter i gang en prosess med påkobling så kan det nok være en god ide å forsøke å få et bilde av disse kostnadene.
Rettslig behandling – jordskifteretten
Dersom man ikke blir enig med eierne av VA anlegget om disse kostnadene så må man gå rettens vei for å få de fastslått, og det skal da avholdes et rettslig skjønn som avgjør spørsmålet. Denne type saker går nå for jordskifteretten. Det er i slik prosess grunn til å være klar over at det er rekvirenten (dvs den som krever saken og da ergo den som ønsker påkoblingen) som må dekke alle omkostninger ved domstolsbehandlingen (skjønnet). Dette følger av skjønnsprosessloven. «Alle» omkostninger betyr her både a) egne omkostninger (eks advokat m.m), b) jordskifterettens omkostninger (gebyr) og c) motpartens omkostninger (eks. advokat). Jeg kunne nok ha skrevet en egen artikkel omkring dette tema, men kort sagt så er det grunn til å være oppmerksom på at dette kan innebære en betydelig kostnad. Det gir i alle fall grunn til å oppfordre til å forsøke å unngå rettslig behandling, og heller forsøke å finne en avtaleløsning på kostnadene.
Andre forhold
Avslutningsvis vil jeg bare minne om et par forhold som jeg ikke omtaler i denne artikkelen, og jeg skal forsøke å sette de opp punktvis:
- 1Søknadspliktig tiltak: som nevnt tidligere vil denne type påkoblinger uansett være søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven – ikke glem søknad til kommunen. De fleste bruker imidlertid gjerne en leverandør/bedrift for å gjennomføre arbeidet og disse vil som hovedregel kunne ordne dette.
- Dersom ledninger m.m må legges over annen eiendom for å komme til påkoblingspunkt så må dette ordnes i tillegg, dvs fortrinnsvis ved avtale med grunneier eller alternativt ved ekspropriasjon. Husk dette.
Hovedpunkter
Jeg skal forsøke å gi en liten oppsummering/momentliste med de viktigste punktene:
- Snakk med VA eierne/laget – kan dere bli enige om en avtale? Som oftest den raskeste, enkleste og (muligens?) billigste løsningen.
- Eiere av VA anlegget – husk at det som «hovedregel» blir innvilget dersom det søkes etter § 27-3.
Dersom dere ikke blir enige – søknad til kommunen – plan og bygningsloven § 27-3. Få oversikt over kostnadene:
- Påkoblingen
- Utvidelser m.m på eksisterende anlegg?
- Andel av opprinnelig kostnad
- Domstolsbehandling – skjønn – jordskifteretten
- Husk kostnadsansvaret
Ikke glem:
- Søknadspliktig tiltak – kommunen (bruk en profesjonell bedrift)
- Ledninger m.m over annen eiendom? Må avklares.
