Snø og is –gårdeieransvaret

Skrevet av Christian Halvorsen | Senioradvokat
95 83 70 17 | E-post | Linkedin

Vinteren er her med de sedvanlige utfordringene knyttet til snø, regn, is og kulde. Dette medfører også økt risiko for skade på personer eller ting som følge av takras og speilglatte inngangspartier. Dersom is eller snø fra taket eller gesimsen faller ned og treffer en tilfeldig forbipasserende eller en bil, vil man som gårdeier kunne komme i erstatningsansvar, og i verste fall også straffeansvar. For gårdeiere er det viktig å være bevisst på ansvaret man har.

Hvilket ansvar har gårdeier?

Gårdeier eller annen bygningseier har ansvar for å vedlikeholde eiendommen og å holde den i slik stand at man unngår skader på person eller ting. Dette gjelder også når gården eies av et borettslag eller et eierseksjonssameie. I slike tilfeller er det styret som har den overordnede vedlikeholdsplikten. Det samme gjelder i utgangspunktet når bygården eies av et aksjeselskap. For privatpersoner er ansvaret personlig.

Det følger av blant annet lokale politivedtekter, plan- og bygningsloven, naboloven og andre rettsnormer, at gårdeier har plikt til å forebygge farer som følger med den norske vinteren. I Skedsmo kommune er det for eksempel gitt generelle bestemmelser om varsling av snø- og israsfare fra tak som vender ut mot offentlig sted, og en særlig plikt for strøing og snørydding på fortau (se politivedtektene kap. III og IV). Isdannelser på bygninger og grunn oppstår særlig i perioder med væromslag og temperatursvingninger, slik som når snø smelter på dagtid og fryser til is over natten. Under slike værforhold, må gårdeiere være særlig påpasselig med å iverksette tiltak for å forebygge ras-, skli- eller fallulykker på eiendommen.

Som ansvarlig for vedlikeholdet, er det særlig to typer ansvar du bør være oppmerksom på: Erstatningsansvaret og straffeansvaret.

Erstatningsansvaret

Gårdeiere, eller den som er satt til å utføre tilsyn og vedlikehold på vegne av eieren, vil kunne bli erstatningsansvarlige dersom de har opptrådt uaktsomt. Dette innebærer kort fortalt at en handling, både aktive handlinger og unnlatelser (det å la være å gjøre noe – eksempelvis ikke fjerne is/snø), kan føre til erstatningsansvar hvis handlingen anses å være uaktsom (les: uforsiktig, klanderverdig). Hvorvidt en handling er uaktsom, beror på en konkret vurdering av hvorvidt vedkommende har handlet i strid med kravet til forsvarlig opptreden i tilsvarende situasjon. I vurderingen vil det være relevant å se på hva som er vanlig tilsyn og vedlikehold av den aktuelle typen byggverk med hensyn til forebygging av farer ved snø og is (og løse takplater for den saks skyld). Er gårdeieren en profesjonell aktør vil bransjepraksis være av betydning for hvorvidt organiseringen av vedlikeholdet er forsvarlig. Som gårdeier må man også ta høyde for særlige forhold ved byggverket og de rådende forholdene når vedlikeholdsrutinene fastlegges.

En gårdeier som vet, eller burde vite, at hele eller deler av bygningen har et vedlikeholdsbehov som potensielt kan volde stor skade, men som likevel unnlater å gjennomføre nødvendige og forsvarlige tiltak for å avverge faren, kan komme i erstatningsansvar dersom skaden inntreffer. Om gårdeieren ser lange og tunge istapper hengende ned fra vinduskarmene eller taket, men likevel lar være å fjerne istappene eller varsle forbipasserende publikum, kan dette være en uaktsom handling som kan danne grunnlag for erstatningsansvar hvis istappen faller ned og skader noe eller noen. Når det gjelder varsling kreves det mer enn å bare henge opp rasfarebannere på veggen langs fortauet, og deretter la disse henge der fra november til april.

I tillegg til det økonomiske tapet som skadelidte pådrar seg, vil gårdeier også kunne bli ansvarlig for å betale oppreisning dersom handlingen anses som grov uaktsom. Med grov uaktsomhet menes et markert avvik mellom den utviste atferd og den atferd som objektivt kan betegnes som forsvarlig.

Videre kan gårdeiere også bli erstatningsansvarlig på objektivt grunnlag. Ved erstatningsansvar etter denne regelen vil det kunne være tilstrekkelig for skadelidte å påvise at han eller hun har lidt et økonomisk tap (tings- eller personskade) som følge av et særpreget og ekstraordinært faremoment ved bygningen. Det er altså ikke en vurdering av klanderverdighet. I 1972 avsa Høyesterett en dom der en mønepanne hadde falt ned fra taket og truffet en fjorten år gammel jente som ble påført hodeskade som følge av uhellet. Uten hensyn til skyld, ble gårdeieren idømt erstatningsansvar for skaden. Objektivt erstatningsansvar for skade eller ulempe forårsaket av eiendommen finnes også i lovbestemmelser, for eksempel for skade på naboeiendom etter grannelova § 9, hvor snøras som faller ned på naboeiendommen er spesifikt nevnt i § 4.

Straffeansvaret

Dersom eier av bygård- eller annen bygningseier uaktsomt forvolder skade på en persons kropp eller helse, eller enda verre; forvolder en annens død, kan man i tillegg til erstatningsansvar pådra seg straffeansvar. For betydelig kroppsskade kan man straffes med inntil tre års fengsel og dersom man ved uaktsomhet forvolder en annens død er strafferammen inntil 6 års fengsel (straffeloven §§ 280, 281). Eksempelet som ble vist til over, hvor gårdeieren har observert store, tunge og dryppende istapper som henger ned fra vinduskarmene i femte etasje, men likevel unnlater å varsle forbipasserende fotgjengere på fortauet under og heller ikke fjerner istappene, vil kunne risikere straff etter denne bestemmelsen. Dette kommer i tillegg til erstatningsansvar for skadelidtes økonomiske tap.

Straffeansvar for gårdeiere på grunn av rasulykker illustreres i en mye omtalt sak fra mediene, og som Høyesterett avsa dom i 2013: En ung mann ble sterkt skadet da en 10kg tung isklump falt ned fra en gesimskasse på taket i en bygård. Høyesterett vurderte straffeansvaret for gårdeieren og vedkommende som hadde hatt ansvar for inspeksjon og tilsyn med taket. Gårdeieren hadde engasjert et driftsselskap for inspeksjon og tilsyn av taket. Etter en grundig vurdering av aktsomheten de to hadde utvist forut for ulykken og på selve ulykkesdagen, konkluderte Høyesterett med frifinnelse for gårdeieren og 60 dagers betinget fengsel for den ansvarlige i driftsselskapet.

Råd til gårdeiere

For å unngå å havne i ansvar, og kanskje aller viktigst; for å hindre personskade, er det viktig å utarbeide gode rutiner for å oppdage farene, varsle publikum og å være raskt ute med tiltak for å eliminere farene som oppdages.

Særlig i bygårder, men også ellers, er det viktig å inspisere taket og andre fareområder fra så mange vinkler som mulig når værforholdene tilsier at det kan være isdannelser der. Dersom oppgavene settes ut til andre må man påse at den utførende aktøren har tilstrekkelig kvalifikasjoner og utstyr til å gjøre en forsvarlig jobb. Vær aktiv deltaker i utarbeidelse av retningslinjer og rapporteringsrutiner for hvordan tilsyn og vedlikehold minimum bør utføres. Tilsvarende gjelder for strøing, både hvor på eiendommen det særlig bør strøs, samt hyppigheten av strøingen. Også varmeelementer på deler av takkonstruksjonen eller i inngangspartier (særlig hvor publikum ferdes) kan vurderes.