Det kan være mange ulike årsaker til at et sameie oppløses. Sameiet kan være tidsbegrenset, slik at etter x antall år skal en av sameierne trekke seg ut. Dersom sameiegjenstanden går til grunne, vil sameiet opphøre. Den enkelte sameier har rett til å kreve oppløsning av sameiet, når han ønsker det, jf. sameieloven § 15. Men her, som ellers i sameieloven, er bestemmelsen deklaratorisk, slik at sameieloven § 15 kommer kun til anvendelse dersom ikke annet følger av ”avtale eller serlege rettshøve”.
Varsling ved oppløsning av sameie
Det et ikke nødvendig å dokumentere eller sannsynliggjøre noen grunn for hvorfor man ønsker å oppløse sameiet. Medeierne må gis varsel med en rimelig frist før sameiet kan oppløses. I Rådsegn 4 s. 21 står det at et varsel og en frist vil kunne gi medeierne mulighet til å reise nødvendige midler, slik at de kan kjøpe sameietingen, og dermed hindre at for eksempel en felles traktor blir solgt midt i våronna.
Hovedregelen ved oppløsning av sameie er naturaldeling
I tillegg må det også kunne oppstilles et krav om at tingen kan deles i samsvar med sameiernes parter, ellers vil en sameier kanskje måtte utbetale penger til en eller flere av de andre sameierne.
Disse beløpene vil kunne være vanskelige å fastsette. For eksempel; arver fire brødre et fire mål stort område som kan deles inn i fire tomter, bør naturaldeling skje selv om tomtene blir noe forskjellige. Fordelingen av tomtene mellom brødrene kan avgjøres ved loddtrekning, og deretter bør det skje et pengemessig oppgjør for å justere eventuelle verdiforskjeller.
Tvangssalg og tvangsgrunnlag
Ved salg av fast eiendom er det tvangsfullbyrdelsesloven § 11-3 som kommer til anvendelse. Begjæring om salg skal fremsettes ovenfor tingretten. For at namsmannen skal kunne ta en begjæring om tvangssalg tilfølge, må det foreligge et tvangsgrunnlag. Når sameieren/eierne som begjæringen om salg er forelagt for har uttalt seg, eller fristen for å uttale seg har gått ut uten at de har latt høre fra seg, avgjør tingretten hvorvidt tvangssalg skal gjennomføres.
Nektes gjennomføring, treffes avgjørelsen ved kjennelse. Fremmes gjennomføringen skjer det ved en beslutning. En beslutning om gjennomføring av tvangssalg kan påkjæres til lagmannsretten av de andre sameierne. Tingretten sørger for at det tinglyses anmerkning om tvangssalget på eiendommen i grunnboken.
Et tvangssalg kan gjennomføres enten som medhjelpersalg eller ved auksjon som holdes av namsmyndighetene. Det vanligst at tvangssalg skjer ved medhjelpersalg. Det er som regel eiendomsmeglere eller advokater som blir oppnevnt som medhjelpere.
Så vel sameierne som utenforstående vil kunne by på den faste eiendommen, med mindre sameierne har besluttet at det skal skje en intern auksjon med sameierne. Det er den sameieren som har begjært oppløsning som må ta standpunkt til om salget skal gjennomføres. Det skjer ved at han begjærer et bud stadfestet, men det er tingretten som har siste ordet, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-51.
En forutsetning for at tvangssalget kan gjennomføres, er at budene er så store at det blir dekning til alle heftelser med prioritet foran saksøkers krav. Dette kalles dekningsprinsippet, og er nedfelt i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20.
Det er mange ting som ikke fysisk kan deles, for eksempel en bil, så tingen må derfor selges etter reglene om tvangssalg og deretter fordeles summen mellom sameierne. I sameieloven § 15 forutsettes det at naturaldeling må kunne skje ”utan skade”. Ved salg av ting som ikke er fast eiendom gjelder det motsatte; namsmannen skal ta en begjæring om tvangssalg tilfølge, så lenge ingen av de øvrige sameierne protesterer eller deres protester er grunnløse.
I sameieloven § 15 er det en regel om at ”under ellers like vilkår har ein sameigar førerett til å få sitt bod godteke”. For eksempel; En bil skal tvangsselges på oppløsningsauksjon. X og Y byr like mye. Har X og Y like store parter i bilen, overtar de hver en halvpart av Zs del. Dersom Z, X og Y byr like mye låser hele salget seg, slik at man må vente til en av sameierne skifter mening, jf. forskrift av 25. mai 1966.
I tillegg til stadfestelseskjennelse må tingretten avsi en fordelingskjennelse, som sier hvordan summen skal fordeles. Når omkostningene er dekket, vil eventuelle panthavere få sitt og deretter fordeles resten mellom sameierne.
Oppløsning av realsameie skjer etter reglene i jordskifteloven. Sameieloven § 15 kommer ikke til anvendelse her.
