Mange eier hytte sammen med andre. Hytten er i et slikt tilfelle ofte eid i sameie mellom eierne. Sameie er enkelt fortalt en juridisk eierform hvor to eller flere personer eier noe sammen, uten at eiendelen er fysisk delt mellom dem.
Det å eie hytte sammen med andre kan by på utfordringer, særlig knyttet til drift og vedlikehold. Sameier bør derfor reguleres ved skriftlig avtale for å unngå unødvendige tvister og desto tidligere avtale etableres desto bedre. Artikkelen gir en oversikt over hvordan sameie i fritidseiendom fungerer, hva du bør være oppmerksom på, og hvordan konflikter kan forebygges.
Nærmere om hva det betyr å eie en fritidseiendom i sameie?
Å eie en hytte eller annen fritidsbolig i sameie, betyr at hver sameier eier en ideell andel av hele eiendommen, for eksempel ½ eller 1/4. Ingen eier en spesifikk del av hytta, men alle har rett til å bruke hele.
Et slikt sameie kan oppstå:
- Når flere kjøper en hytte sammen
- Når en hytte arves av flere søsken
- Når foreldre gir en hytte i gave til barna
Sameieloven – utgangspunktet for reglene
Sameie i fritidseiendom reguleres av sameieloven av 1965, men loven gjelder bare dersom ikke annet er avtalt mellom partene. Det betyr at det avtalte går foran, men om det ikke er avtalt vil sameieloven kunne regulere forholdet. En godt utarbeidet avtale er derfor viktig for at sameie skal fungere godt og være forutsigbart.
Utgangspunktet ved sameier er at det er likedeling, slik at hver sameier har like stor part, om det ikke er grunnlag for noe annet. Dette følger av sameieloven § 2. Grunnlaget for et annet delingstall er gjerne avtale, men det kan også være andre forhold.
Sameieavtale – nøkkelen til et velfungerende sameie
Den viktigste anbefalingen for deg som eier fritidseiendom i sameie, er å inngå en skriftlig sameieavtale. Avtalen trenger ikke å være veldig omfattende og komplisert, men det er noen forhold avtalen bør regulere. Erfaringsmessig er det enklest å få på plass avtaler tidlig i prosessen, så om familiehytta overdras til barna, sørg samtidig for å få på plass en sameieavtale.
Avtalen bør blant annet regulere:
- Fordeling av bruken
- Vedlikeholdsansvar og utgiftsfordeling
- Rengjøring og lagring av gjenstander
- Hva som krever enstemmighet eller flertall (f.eks. utvidelser, ombygging / standardheving krever enstemmighet)
- Oppløsning
- Eieroverføring av sameiepart
- Øvrige rettslige disposisjoner (f.eks. at eiendommen bare kan pantsettes i fellesskap eller ikke kan leies ut)
- Prosedyre ved uenigheter/tvisteløsning (f.eks. søkes løst av felles oppnevnt oppmann)
- Med motstrid mellom avtalen og sameieloven, går avtalen foran
Avtalen kan gjerne tinglyses på eiendommen så langt det er mulig
Forvaltning og vedlikehold
Avgjørelser om vanlige vedlikeholdsoppgaver og bruk krever flertallsvedtak (sameieloven § 4). Større beslutninger, som salg av hele eiendommen, krever enstemmighet, med mindre det er avtalt noe annet. Hver sameier har krav på at fritidseiendommen blir holdt forsvarlig ved like (sameieloven § 8. Vedlikeholdet må sørge for at både estetiske og bruksmessige forhold ved fritidseiendommen opprettholdes. Kravet på vedlikehold gjelder ikke bare faktiske tiltak som sikrer verdier, men også rettslige tiltak som sikrer verdier. Eksempel på dette kan være å sikre at fritidseiendommen blir forsvarlig forsikret. Flertallsvedtak i strid med kravet til forsvarlig vedlikehold vil være i strid med sameieloven § 8.
Oppløsning av sameie
Hver sameier har en ubetinget rett til å kreve sameiet oppløst. Dette følger av sameieloven § 15. Vilkåret for oppløsning er at sameieren setter frem varsel om oppløsning av sameie med rimelig frist. Hva som er rimelig frist, må vurderes konkret i hver enkelt sak. Varsel må sendes til de andre sameieren før krav om oppløsning blir sendt til namsretten eller det blir tatt ut søksmål.
