Tomtefeste

Tomtefeste har eksistert lenge i Norge, og selv om det har vært en del diskusjon om å avskaffe det (forbud) så har det blitt værende. Det er en del argumenter både for og imot.

Tomtefeste kan på en enkel måte forklares som – og sammenlignes med – et leie- eller leasingforhold. Man leier et stykke eiendom fra en grunneier, i stedet for å kjøpe eiendommen. Men i motsetning til leie/leasing så er det noen særtrekk ved tomtefeste som gjør det spesielt og som da også gjør at vi har en spesiell lovregulering.

Tomtefeste er for det første svært langvarig, gjerne 80, 99 eller 100 års kontrakter. Det andre spesielle hovedmomentet er at fester, etter å ha "leid" tomten, bygger noe (bolighus, fritidshus, næringsbygg osv) på eiendommen. Dette innebærer at fester investerer mye økonomisk i eiendommen, og i noe som da ikke tilhører grunneier men derimot fester selv (dvs. selve bygget). Disse elementene (og sikkert flere) gjør at tomtefeste ikke kan behandles og lovreguleres likt som andre leie- eller leasingforhold, og dagens lovgivningen har da også hensyntatt dette – ved å gi fester andre, flere og bedre rettigheter.

En vesentlig ting vedrørende tomtefeste, er at man faktisk er sikker på at man faller inn under tomtefesteloven og tomtefestebegrepet. Dette er for de aller fleste helt uproblematisk, men vi skal likevel si litt om dette. Lovens definisjon er at tomtefeste er feste (leie) av tomt til hus (fritidshus, bolighus, næringsbygg osv) som man allerede har eller som man i nær fremtid vil få på tomten. Det viktige med dette er at for eksempel ren jordleie (man leier bare arealet og har ingen tanke om å bygge hus) faller utenfor.

Mellom disse ytterpunktene så kan det være en del vanskeligere tilfeller som krever en konkret vurdering. Det er faktisk ikke så viktig om festeren har oppført hus på tomten (eller for den saks skyld om festeren har noen konkrete planer om å gjøre det i nær fremtid). Det avgjørende er at festekontrakten gir en slik bebyggelsesrett og at det nettopp er dette som er formålet med kontrakten. Akkurat når bygging eventuelt skjer er ikke avgjørende.

Festekontrakten er et viktig avtaledokument for både grunneier og fester, da det her vil fremgå viktige opplysninger om f.eks. tidslengde på kontrakten, konkrete rettigheter eller begrensninger på tomten, festeavgift (i alle fall den opprinnelige) m.m. Vi skal komme tilbake til noe av dette nedenfor.

I dag er det et krav i loven om at festeavtaler skal være skriftlige, og også for eldre festeforhold vil det nesten alltid foreligge en skriftlig kontrakt. Dersom du vurderer å kjøpe hus eller hytte på festet tomt må du alltid få og lese festekontrakten. I tillegg skal den være tinglyst. Dersom noe av dette mangler, så ta kontakt – så vi kan vurdere hvordan du videre bør gå frem.

Festeavgift er det beløpet du betaler i leie til grunneier, som regel et årlig beløp (men det kan også være noen andre varianter på betalingsintervallet). Dette beløpet representerer altså grunneiers avkastning på at han "låner bort"/leier ut tomtearealet.

I mange festekontrakter så er det også en kontraktsregulering som henviser direkte til at festeavgiften nettopp skal være en viss avkastning/prosent av tomteverdien. Slik kontraktsregulering har fremdeles betydning, men ikke i like stor grad som tidligere. Årsaken til dette er at nåværende tomtefestelov § 15 har en hovedregel om at endringer i festeavgiften (dvs regulering av festeavgiften) skal skje etter "pengeverdien", dvs. rent praktisk etter konsumprisindeksen (KPI).

Dette innebærer at der grunneier tidligere kunne oppregulere festeavgiften etter ny verdi på tomten og en avkastningsprosent (råtomt * prosent = festeavgift), så vil hovedregelen nå være at ny festeavgift reguleres med utgangspunkt i den tidligere festeavgiften og deretter KPI endring mellom de to tidspunktene. Statistisk Sentralbyrå (SSB) har her en KPI kalkulator som man kan bruke, og hvor man legger inn:

1. Nåværende festeavgift
2. Tidspunktet for fastsettelse av eksisterende festeavgift
3. Tidspunktet for ny festeavgift

Man får da automatisk utregnet ny festeavgift.

Ovennevnte hovedregel er slik sett mye enklere og mindre konfliktfylt enn det som kunne eksistere tidligere. Men dette er dessverre selv i dag ikke helt korrekt. Dette fordi det eksisterer en del unntak fra hovedregelen om KPI regulering, og det bringer oss da tidvis tilbake til andre og kontraktsregulerte metoder for utregning.

Dersom du av grunneier blir møtt med en annen festeavgiftsregulering enn KPI fra forrige festeavgift, så kan det være grunn til å ta kontakt – slik at vi raskt kan vurdere om dette er korrekt i henhold til disse unntakene.

Som utgangspunkt så er det festekontrakten som angir hvor ofte festeavgiften kan reguleres – så her må man sjekke kontrakten. Det er likevel i loven gitt en begrensning ved at det ikke kan reguleres oftere enn hvert år (dette er sjelden et problem – de fleste kontrakter bruker 5, 10, 20, 25 års intervaller). Videre er det slik at dersom kontrakten ikke sier noe om tidsintervallene, så kan det reguleres hvert 10 år.

Mange som har festetomt, enten til bolighus eller fritidshus, tenker på at de kanskje har lyst til å innløse festetomten. Dette betyr i praksis at man betaler et engangsbeløp til grunneieren (innløsningssum) for at festekontrakten blir slettet, og man blir selv eier (selveier/grunneier) til tomten.
Vi skal her innledningsvis gi en liten advarsel.

Det er ikke alltid rent økonomisk sikkert at en innløsning er gunstigere enn å fortsette å betale festeavgift. Dette krever muligens en liten forklaring, som heller ikke er veldig kompleks. På grunn av de gjeldende bestemmelser om oppregulering av festeavgift, så vil det ikke sjelden være slik at den årlige festeavgiften til en viss grad "holdes nede" til et gunstig beløp – som faktisk kan være lavere enn den årlige kostnaden ved f.eks. å låne penger i banken for å betale en innløsningssum. Eller alternativt, dersom man bruker egenkapital (oppsparte penger), så vil tidvis den årlige festeavgiften kunne være lavere enn den avkastningen du kan få på pengene dine ved å plassere disse i andre investeringsprodukter. Det kan være greit å tenke litt på dette – og kanskje sette opp et lite regnestykke.

Det vi imidlertid ofte ser, er at det rent økonomiske ikke synes å være direkte avgjørende for om man ønsker å innløse. Ønsket om å ha selveiet tomt, fjerne "kontrollen" fra grunneier osv. kan være like avgjørende.

Etter gjeldende tomtefestelov så har alle med bolig- eller fritidshus en rett til å få innløse, dvs. kjøpe ut festetomten. Dette følger av tomtefesteloven § 37. Det er et lite unntak fra dette (det såkalte "landbruksunntaket") – som vi kommer tilbake til litt senere.

Det er imidlertid viktig å være klar over at det kun er til spesielle tidspunkter man kan kreve slik innløsning.

• Det må ha gått 30 år av festetiden
• og deretter hvert 10 år ved fritidshus
• (eller) deretter hver 2 år ved bolighus

Så ved en fritidseiendom kan man altså innløse ved 30, 40, 50 år osv. (og ved bolig ved 30, 32, 34, 36 år osv.).

En liten ting å være oppmerksom på er at det er 30 år osv. av festetiden. I noen tilfeller kan det være ganske avvikende tidspunkter mellom når festetiden begynner å løpe og den datoen som kontrakten er blitt skrevet under. Det er altså festetiden, ikke signeringstidspunktet som er avgjørende.

Den neste regelen man må være klar over er at et krav om innløsning må:

• Settes frem skriftlig, og
• Settes frem senest 1 år i forkant

Det neste viktige spørsmålet for mange er hva man må/skal betale for innløsningen. Dette er regulert i tomtefesteloven § 37.

Hovedregelen her er ikke så komplisert. Man skal betale:
a) enten 25 ganger festeavgiften, eller
b) 40 % av råtomtverdien

Det er grunneier (bortfester) som velger hvilken utregning som skal brukes – og det må påregnes at grunneier velger det som gir høyest beløp.

Vær oppmerksom på at i noen tilfeller så kan grunneier oppregulere festeavgiften før den multipliseres med 25. Videre må man være oppmerksom på at 40 % av verdien skal regnes av eiendommen uten de opparbeidelser/påkostninger osv. som festeren har utført – det er derfor vi gjerne sier "råtomtverdien" (det er jo som regel festeren som har opparbeidet tomten, anlagt vei, oppført bygg, lagt inn vann/avløp eller strøm osv.).

Tomteverdien skal videre også settes ut fra faktisk utnyttelse og ikke den potensielle tillatte utnyttelsen. Dette er nok en differanse som ikke gjør seg gjeldende så ofte, men er likevel viktig å være klar over. I praksis betyr det at dersom gjeldende reguleringsplan gir rom for å bygge 2 eneboliger på tomten, mens det rent faktisk kun er bygget 1 bolig – så skal tomteverdien settes ut fra at det kun er 1 bolig.

Dersom partene ikke blir enige om prisen ved innløsning, så vil spørsmålet bli avgjort ved såkalt skjønn. Dette er en rettslig prosess som går for de vanlige tingrettene (men da med såkalte skjønnsmenn – personer med erfaring i prisfastsettelse på fast eiendom). Det er i tingretten der hvor eiendommen/festetomten ligger, som skal brukes.

Som vi skrev ovenfor, så er hovedregelen at alle skal ha rett til innløsning ved bolig- og fritidshus. Det er imidlertid noen få unntak (tomtefesteloven § 34):

• Bygdeallmenning, statsallmenning og Finnmarkseiendommene
• Landbruksunntaket

Når det gjelder det såkalte landbruksunntaket så fremgår ikke vilkårene av selve loven, men derimot en egen forskrift. Dersom grunneier nekter innløsning med henvisning til denne, så må grunneier oppfylle følgende krav/vilkår:

• Landbrukseiendommen har et totalareal på mer enn 100 daa, eller fulldyrka jord på mer enn 20 daa, og
• inntektene fra festetomtene (dvs alle festetomtene) er på mer enn ca 19 700,- (per august 2018 – indeksreguleres), og
• inntektene fra festetomtene utgjør mer enn 5 % av gjennomsnittlig driftsresultat for landbrukseiendommen, og
• eiendommen må rent faktisk drives som en landbrukseiendom (aktivt landbruk).

Det er viktig å være klar over at det er grunneier/bortfester som skal dokumentere at vilkårene er oppfylt – noe som er helt nødvendig da det er grunneier som har opplysningene som kreves. En ren avvisning av innløsning uten begrunnelse må derfor ikke aksepteres. Grunneier må kunne dokumentere hvert enkelt punkt.

Våre advokater har opparbeidet seg solid kunnskap om rettsområdet – og bistår både festere som ønsker bistand med innløsing samt bortfestere som ønsker veiledning med oppregulering og veiledning i regelverket.

Vi har inngått samarbeidsavtale med Norges Hytteforbund som gir medlemsfordeler og rabatter ved juridisk bistand. I tillegg har vi samarbeidsavtaler og rabatter med noen hytteforeninger. Ta gjerne kontakt for mer informasjon og ytterligere avklaring.