Jordskifteretten er regulert i en egen lov – jordskifteloven av 2013 (jskl).
De sakene som jordskifteretten kan behandle er angitt i jskl § 1-4, men jeg skal her forsøke å forenkle dette. De sakene som jordskifteretten kan behandle er:
- Saker hvor det fra en eller flere grunneiere/rettighetshavere/festere er ønskelig med en endring i eiendomsforholdene eller rettighetene, fordi den nåværende eiendomssituasjonen er dårlig eller uhensiktsmessig («utjenelig»).
- Saker hvor det er behov for å få avklart eiendomsrett (i sameier m.m)
- Saker hvor det er behov for å få avklart hvem som har en rettighet (eksempelvis vegrett) og/eller hva innholdet i en rettighet er.
- Saker hvor det er behov for å få fastsatt grensen mellom to eller flere eiendommer.
- Saker hvor det skal avholdes såkalt skjønn (kommer litt tilbake til dette).
Som man ser så er det et relativt stort omfang av saker som jordskifteretten kan behandle, men som sagt innledningsvis – alt dreier seg om eiendom.
Sakene i punkt 1 ovenfor er det vi gjerne kan kalle de «egentlige» jordskiftesakene (dette har litt historiske årsaker som jeg ikke skal ta her). Kjennetegnet på disse sakene er at det av en eller annen grunn har oppstått en situasjon mellom to eller flere eiendommer som gjør at eiendommene ikke lar seg bruke/utnytte på en god eller hensiktsmessig måte. Det kan eksempelvis være at eiendomsgrensen mellom to eiendommer på grunn av tiden og utviklingen ikke lenger er spesielt god eller hensiktsmessig. Dette er bare et eksempel da variasjonen av type saker her er ganske stor og litt vanskelig å beskrive i generelle ord. Men jordskifteretten har da faktisk domstolskompetanse til å kunne endre på eiendommene. For mange så kan dette høres ganske dramatisk og «farlig», men det er knyttet en rekke krav og vilkår til disse sakene så det er faktisk svært lite «farlig» etter min vurdering.
Ett av kravene er selvsagt at det må foreligge en objektivt sett dårlig eiendomssituasjon. Videre så er det også et krav at ingen av de eiendommene som blir involvert i saken skal tape noe på løsningen – dvs som utgangspunkt så skal løsningen bli bedre for alle (eller i alle fall minst like god).
Innenfor rammene av en artikkel så kan jeg ikke gå gjennom alle vilkårene, men det er verdt å merke seg at jordskifteretten muligens kan være stedet å få en løsning dersom det er ulike problemer med utnyttelse eller bruk av og mellom flere eiendommer, og man kan dersom man lurer på om det er aktuelt selvsagt ta kontakt med jordskifteretten for å få litt veiledning og om saken potensielt kan falle inn under dette. En del advokater med dette som fagfelt kan og bør også kunne gi en rask og foreløpig vurdering av dette (og egentlig uten å ta seg betalt, men det varierer jo selvsagt).
Et annet viktig forhold med disse sakene etter punkt 1 er at det i stor grad legges opp til at partene ikke skal trenge å bruke advokat. Det er selvsagt valgfritt – men det er her ikke slik som eksempelvis i tingretten, at man risikerer å måtte betale for motpartens advokat dersom man «taper» saken. Regel i jordskifteretten for disse sakene er at man alltid må dekke sine egne advokatutgifter, og uansett aldri måtte betale for motparten. Det innebærer jo da at dersom du selv ikke bruker advokat så slipper du regningen og det er kun din egen tid som er kostnaden. Det vil selvsagt komme noen kostnader i forbindelse med gebyr til jordskifteretten osv, men disse fordeles faktisk etter «nytte» - dvs de fordeles etter hvor stor nytte den enkelte eiendom har hatt av saken.
Her ligger faktisk også litt av poenget med nettopp disse sakene – man har ingen «vinnere» eller «tapere». Jordskifteløsningen skal jo som utgangspunkt være bra for alle – og da kan man jo i prinsippet ikke «vinne» eller «tape».
Så er det selvsagt som alltid med lovregler, en rekke mindre unntak og særregler som jeg ikke nå nevner, men hovedbudskapet er som beskrevet ovenfor.
Når det gjelder sakstype nr 2, 3 og 4 ovenfor så tar jeg disse samlet og fordi de faktisk blir behandlet på samme måte. Kjernen her er at man trenger å få avklart eksempelvis hvem det er som har en rettighet (eller ikke har) og eventuelt hva rettigheten egentlig går ut på (omfang, utstrekning osv). Det kan eksempelvis være hvem eller hvilke eiendommer som har eller ikke har vegrett, og eventuelt hvordan vegretten egentlig er (bredde, lengde osv).
I motsetning til den forrige sakstypen så er det altså her mer snakk om å avklare hvordan noe er ut fra en faktisk og juridisk vurdering. Har Peder Ås vegrett til sin eiendom eller har han det ikke?
Selv om dette nok også er en veldig stor gruppe av sakene som behandles for jordskifteretten så skal jeg ikke si så mye mer om selve sakstypen. Her er det imidlertid de «vanlige» saksomkostningsreglene som blir brukt – dvs dersom man «taper» en sak så må man som utgangspunkt påregne å måtte betale både egne omkostninger (egen advokat) og motpartens kostnader (motpartens advokatkostnader).
Men igjen så vil jeg påpeke – jordskifteretten er en spesialdomstol med spesialkompetanse, så vurder nøye om det egentlig er behov for å bruke advokat.
Den siste gruppen saker (punkt 5) er de såkalte skjønnssakene, og her er det egentlig en veldig variasjon og ulike type saker. Jeg skal derfor kun nevne noen av de, og som muligens er litt mer relevante i forhold til fritidseiendommer. For de som har festetomter så har man kanskje allerede hørt om begrepet skjønn, da dette også er noe som brukes i forbindelse med eksempelvis fastsettelse av festeavgift eller fastsettelse av innløsningssum (dvs dersom partene ikke blir enige). Skjønnssaker etter tomtefesteloven er imidlertid en av de få gjenværende områdene hvor tingretten fremdeles er den riktige domstolen, ikke jordskifteretten. Utenom tomtefesteskjønnene så er veldig mye blitt overført til jordskifteretten.
Noen eksempler er skjønn om grannegjerder (gjerde mellom naboeiendommer – hvor skal det settes opp, hvor høyt, hvordan fordele kostnader m.m), såkalte servitutt skjønn – dvs saker som gjerne kan gå ut på om en rettighet over fast eiendom skal gjøres om/endres eller kanskje også tas helt bort (eksempelvis kan det være behov for å gjøre om på en vegrett – legge vegtraseen litt annerledes enn før), og til slutt skal jeg nevne skjønnssakene etter vegloven – som regel da saker om å få muligheten til å kjøpe seg inn på en eksisterende privat veg.
Alle disse sakene har det vi gjerne kaller et «ekspropriasjonspreg» - dvs de går ofte ut på å enten få en rettighet som man ikke har fra før (eksempelvis innpåkjøp på veg) eller så går de ut på å gjøre om på en rettighet som allerede eksisterer (eksempelvis å få endret en eksisterende rettighet – eksempelvis vegrett).
På grunn av dette så er også saksomkostningsreglene i hovedregel annerledes her – nå er det som utgangspunkt den som ønsker endringen (den som krever saken) som må betale alle omkostninger (herunder eventuelt advokatbistand), og da også for motparten.
Jeg har nå forhåpentligvis gitt noen små innblikk i hvilke type saker som jordskifteretten faktisk behandler, og jeg har selvsagt ikke klart å beskrive alt og heller ikke alle varianter og unntak, men håper det i alle fall gir et visst inntrykk.
En interessant opplysning i denne sammenheng er at jordskifteretten faktisk kan kombinere de ulike sakstypene i en og samme sak. Eksempelvis i vegsaker så kan jordskifteretten først behandle hvem som har vegrett, og dersom konklusjonen eventuelt er at noen mangler vegrett så kan de behandle spørsmålet om innpåkjøp for de som mangler vegretten (skjønn), og deretter kan de behandle om vegen/vegtraseen egentlig kanskje burde legges om noe (gjøre traseen bedre), og til slutt kan de behandle og fastsette vedtekter for veglaget og herunder fastsette andelsfordelingen (kostnadsfordelingen). Alt i en og samme sak, og som nå nevnt flere ganger – dette er spesialkompetansen til jordskifteretten så dette «spiser jordskiftedommeren til frokost».
