Det er den enkelte tiltakshavers plikt å sette seg inn i gjeldende bestemmelser for sin eiendom. Dersom tiltakshaver setter i gang tiltak i strid med plan- og bygningslovgivningen, er dette ulovlig og tiltakshaver vil bli stående ansvarlig overfor kommunen for de ulovlige tiltakene. Det gjelder uavhengig av om tiltakshaver er en privatperson, et selskap eller kommunen selv.
Plikten til å forfølge ulovlige forhold
Plan- og bygningsloven § 32-1 første ledd pålegger kommunen å forfølge overtredelser av bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Oppfølgingsplikten favner et bredt og komplekst område. I tillegg til plan- og bygningslovens bestemmelser, stilles det krav til arealbruk og byggverk i planbestemmelser, i byggteknisk forskrift, og i byggesaksforskriften. Bestemmelser etter andre forskrifter, samt eldre planer og forskrifter omfattes også av oppfølgingsplikten.
Formålet med bestemmelsen er å bringe de ulovlige forholdene i samsvar med plan- og bygningslovgivningen. Det kan gjøres ved at det i ettertid gis dispensasjon etter plan- og bygningsloven § 19-2 eller pålegg om retting etter § 32-3. I noen tilfeller kan det også være aktuelt å gi overtredelsesgebyr eller tvangsmulkt.
Unntak for overtredelser av mindre betydning
Plan- og bygningsloven § 32 annet ledd angir den eneste muligheten kommunen har til å unnlate å forfølge ulovligheter. Er overtredelsen av «mindre betydning», kan kommunen avstå fra å forfølge ulovligheten. Vurderingen av hvilke overtredelser som er av mindre betydning hører til kommunens forvaltningsskjønn.
Vilkårene for at kommunen kan unnlate å forfølge overtredelser, er for det første at det er konstatert et ulovlig forhold etter plan- og bygningslovgivningen. Videre må overtredelsen være av «mindre betydning». Sentrale momenter i vurderingen av om en overtredelse er av «mindre betydning», er overtredelsens art og omfang, og avvikets betydning for de interesser som plan- og bygningslovgivningen skal ivareta.
Etterhåndsgodkjennelse
Et ulovlig forhold kan bringes i samsvar med plan- og bygningslovgivningen ved at kommunen gir tiltakshaver pålegg om retting etter 32-3 eller dispensasjon etter § 19-2.
Et vedtak om i ettertid å godta et tiltak i strid med lov, plan eller forskrift krever en begrunnet søknad. Dette følger uttrykkelig av § 19-1. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, hensynene i lovens formålsbestemmelse eller nasjonale eller regionale interesser, blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene.
Beslutter kommunen å realitetsbehandle en etterhåndssøknad, skal den behandles på linje med en forhåndssøknad. En «tilgivelsessøknad» skal behandles saklig i forhold til søkeren; uten å ta hensyn til at tiltakshaveren har overtrådt igangsettelsesforbudet i § 20-2 første ledd. Søknaden skal med andre ord behandles som om tiltaket ikke var oppført.
Forholdet til overtredelsesgebyr og tvangsmulkt
Selv om plan- og bygningsloven § 32-1 pålegger kommunen å forfølge overtredelser, har den ikke plikt til å forfølge tiltakshaver med overtredelsesgebyr. Kommunen har ifølge § 32-8 kompetanse til å ilegge overtredelsesgebyr, men plikten etter § 32-1 går ikke lenger enn til å vurdere om tiltakshaver skal ilegges et slikt gebyr eller ikke.
Har kommunen gitt pålegg om retting etter § 32-3, kan tvangsmulkt etter § 32-5 benyttes for å få tiltakshaver til å oppfylle pålegget eller på andre måter etterleve bestemmelsene i plan- og bygningslovgivningen.
Fallgruver ved ulovlighetsoppfølging
Ved gjennomføring av ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningsloven kapittel 32 er det flere potensielle fallgruver kommunen som bygningsmyndighet kan gå i. Vi anbefaler derfor alle kommuner å ha kontroll på følgende forhold:
- Det nærmere innholdet i kommunens plikt til å forfølge overtredelser av bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven.
- Vilkårene for at kommunen kan unnlate å forfølge overtredelser, herunder de sentrale momentene i vurderingen av om en overtredelse er av «mindre betydning» eller ikke.
- Hvem av kommunens ansatte som har myndighet til å gjennomføre ulovlighetsoppfølging, herunder å avgjøre spørsmålet om kommunen eventuelt skal avstå fra ulovlighetsoppfølging.
- Habilitet. Bestemmelsene om habilitet i forvaltningsloven gjelder ved behandlingen av alle typer saker i kommunens administrasjon. I noen kommuner, særlig de mindre, kan ansatte ha flere ulike roller i behandlingen av samme sak. I slike tilfeller er det viktig å være klar over at forutgående tilknytning til byggesaken kan ha betydning for habiliteten til å avgjøre spørsmålet om ulovlighetsoppfølging.
- Rolleforståelse. I tilfeller der kommunen opptrer både som tiltakshaver og som bygnings- og kontrollmyndighet understrekes viktigheten av at kommunens saksbehandling gjenspeiler god rolleforståelse.
