Hva er en mangel ved boligkjøp?

En mangel betyr at boligen ikke samsvarer med det du hadde grunn til å forvente. Oppdages forhold som utgjør en rettslig mangel, eller brudd på selgers opplysningsplikt, kan du ha krav på kompensasjon.
 
Dette kan for eksempel være:

• Feil eller skader som ikke var opplyst om
• Uriktige opplysninger i salgsdokumenter
• At huset eller leiligheten var i vesentlig dårligere stand enn du kunne forvente

Ved kjøp av brukt bolig må du samtidig tåle en viss slitasje. Vurderingen vil derfor alltid ta utgangspunkt i blant annet alder, pris og informasjonen du fikk før kjøpet.

 

Når kan du reklamere?

Reklamasjon er aktuelt når mangelen ikke var kjent for deg ved boligkjøpet, eller at du ikke hadde mulighet til å oppdage den ved undersøkelse. Feilen må være av en viss betydning. Det er ikke nok at noe er «irriterende» eller består av mindre avvik. Mangelen må ha en reell betydning for boligens verdi eller bruk.

Eksempler på typiske mangler eller skjulte feil inkluderer fukt og råte, feil på elektrisk anlegg, ulovlig byggearbeid eller bruksendring, konstruksjonsfeil, skadedyr, arealavvik m.m.

 

Hva kan du kreve ved reklamasjon på boligkjøp?

Dersom vilkårene er oppfylt, kan du ha krav på:

• Prisavslag – kompensasjon for redusert verdi
• Erstatning – dekning av økonomisk tap
• Retting – utbedring av mangelen
• Heving – at kjøpet oppheves (skjer kun i alvorlige tilfeller)

Hvilket krav som er aktuelt, avhenger av hvor alvorlig mangelen er og hva som er praktisk mulig.

Hvordan går du frem?

Dersom du oppdager mangler, er det viktig å handle raskt. Start med å få oversikt over situasjonen. Deretter bør du dokumentere mangelen så godt som mulig, gjerne med bilder eller fagkyndig vurdering. En tydelig og presis reklamasjon gjør det enklere å følge opp saken videre.
 
Du kan sende en nøytral reklamasjon – dvs. en varsling til selger som beskriver mangelen uten et spesifisert krav – umiddelbart etter at forholdet er oppdaget. Her skal du kort beskrive hva feilen består i, når du oppdaget den, og at du reklamerer.
 
Deretter kan takst eller fagrapport innhentes og eventuelle økonomiske tap dokumenteres, og man sender en spesifisert reklamasjon med konkrete krav.

 

Frister du må være oppmerksom på

Det er viktig å forholde seg til fristene som gjelder for reklamasjon.

• Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Hva som er «rimelig tid» varierer, men som regel betyr det innen 2–3 måneder. Venter du for lenge, kan du miste retten til å gjøre krav gjeldende.

• Absolutt frist er senest 5 år etter overtakelse.

Reklamerer du for sent, eller reklamasjonen er uklart formulert, kan du miste retten til prisavslag, erstatning eller å få hevet kjøpet.

 

Når bør du vurdere advokat?

I noen tilfeller kan det være lurt å få en vurdering av reklamasjonssaken. Da kan du få en avklaring på hvilke rettigheter du faktisk har – og hva som er det beste neste steget.
 
Dette gjelder særlig dersom:

• Det er snakk om større kostnader
• Du er usikker på om vilkårene er oppfylt
• Selger eller forsikringsselskapet avviser kravet

Reklamasjon ved boligkjøp handler ofte om betydelige verdier og kan oppleves krevende. Samtidig finnes det klare regler som gir deg rettigheter – forutsatt at du handler riktig og innen fristene.
 
Får du tidlig oversikt og tar riktige grep, stiller du langt sterkere i saken din.

 

Vanlige spørsmål om reklamasjon ved boligkjøp

Våre advokater innen forbrukerjus