Advokatfirmaet Nicolaisen får mange henvendelser fra klienter om servitutter, og bistår med rådgivning og tvisteløsning. Mange har sikkert hørt om servitutter og at en servitutt har noe med eiendom å gjøre, men hva er egentlig en servitutt?
Det skilles mellom positive og negative servitutter. En positivt servitutt gir en form for råderett over en annens eiendom. Dette er typisk rett til veirett eller rett til å ta ut vann. En negativ servitutt innebærer en begrensning i grunneiers rett til å råde over egen eiendommen, og kan være forbud mot en bestemt type bebyggelse.
Det skilles mellom personlige servitutter hvor rettigheten kan benyttes av en bestemt navngitt person eller personkrets, og realservitutter som knytter seg til en eiendom.
Servitutter kan være tidsbegrensede eller permanente.
Regler for servitutter er regulert i servituttloven av 29. november 1968.
Den vanligste måten å etablere en servitutt på er gjennom avtale. Det er ingen formelle krav til hvordan en slik avtale inngås. For å unngå usikkerhet anbefales det at avtaler nedtegnes skriftlig. Servitutter kan også etableres ved testament eller hevd.
En endring av en servitutt kan skje etter servituttloven dersom:
- Det ikke er noen avgjørende grunn imot det, og endringen er minst like god for motparten
eller
- Dersom fordelen for en part er vesentlig større en tapet til den andre.
Servitutter kan også settes til side ved ekspropriasjon.
For å sikre en servitutt kan den som tinglyses. Forutsetningen for dette er at avtalen er skriftlig. Tinglysning gjør rettigheten offentlig kjent (fremgår av grunnboken).
Servitutter kan opphøre på flere måter, for eksempel ved at rettighetshaver samtykker til sletting. Servitutter kan også slettes dersom de åpenbart ikke gjelder lenger. Det kan skje ved at en tidsbegrensning utløper, eller ved rettighetshaverens død (for personlige servitutter).
For mange eiendomseiere, inkludert de som leier grunn, kan det oppstå spørsmål om hvilke bruksrettigheter som hefter ved egen eiendom eller hvilke rettigheter man eventuelt har til å bruke andres eiendom. Saker vi bistår i, reiser gjerne spørsmål om en bruksrett eksisterer eller ikke. Det er typisk spørsmål om eiendommen A har veirett over eiendommen B? For at A skal ha en slik rettighet må det som nevnt foreligge et stiftelsesgrunnlag, og dette er som hovedregel avtale.
I saker som gjelder servitutter kan det være begrenset med skriftlig informasjon om rettigheten. Mange rettigheter er etablert langt tilbake i tid, og det foreligger ikke noen skriftlig avtale og avtalen er heller ikke tinglyst. At avtalen ikke er skriftlig og heller ikke tinglyst, innebære imidlertid ikke at det ikke foreligger avtale. I et slikt tilfelle vil man blant annet måtte se til partens opptreden og hvordan veiretten er praktisert.
