Fast eiendom

Vi i Advokatfirmaet Nicolaisen & Co har ved våre eiendomsadvokater opparbeidet oss en betydelig erfaring med håndtering av ulike typer byggetiltak og søknadsprosesser mot kommune, herunder søknadsprosesser tilknyttet oppføring av bolig eller næringsbygg, påbygg/tilbygg eller søknad om bruksendring.

Vi bistår våre klienter på alle stadier av prosessen, herunder ved innlevering av søknader, oppfølging med mangler, ved klage på vedtak eller håndtering av naboklager/merknader.

• Våre advokater bistår gjerne med rådgivning innenfor byggesakslovgivningen, herunder plan- og bygningsloven samt byggesaksforskriften. Særlig i forhold til hvilke tiltak som må omsøkes og nabovarsles og hvilke tiltak dette ikke er nødvendig for.
• Vi opplever å ha en ryddig og konstruktiv dialog med den enkelte kommune dersom det har oppstått svikt i kommunikasjonen mellom deg som grunneier og tiltakshaver og kommunen – og dette eventuelt har ført til umiddelbar stans, kommunen har trukket tilbake igangsettingstillatelsen eller andre tilfeller som kan oppstå i en byggesaksprosess.
• Vi bistår også med innhenting av informasjon i forhold til hva som mangler for å få midlertidig brukstillatelse eller sørge for at byggherre, den ansvarlige for tiltaket, sørger for at kommunen utsteder ferdigattest. Jo tidligere vi er inne i prosessen, desto lettere kan vi opprette god dialog med mål om en god løsning for alle parter.

Refusjon kan ha sitt grunnlag i kommunale vedtak som er truffet i medhold av plan og bygningsloven kapittel 18.

Refusjon har sitt grunnlag i at en grunneier kan ha blitt tilført en verdistigning på sin eiendom, som følge av et tiltak som er gjennomført og bekostet av kommunen. Grunneier kan da i enkelte tilfeller bli pålagt å betale tilbake til tiltakshaver en del av anleggskostnadene som følge av den nytten han har oppnådd grunnet tiltakshavers arbeid.

• Våre eiendomsadvokater bistår næringsdrivende klienter med problemstillinger tilknyttet plan- og bygningsrettslige spørsmål.
• Vi opplever at en løsningsorientert dialog med kommunen som planmyndighet ofte er svært nyttig for et positivt og godt resultat i plan- og byggesaker. Våre eiendomsadvokater har lang og bred erfaring fra prosesser tilknyttet veiledning i forkant og underveis i prosjekter av både mindre og mer omfattende størrelse.
• Fra vår tidligere erfaring i denne type prosesser opplever vi at mange aktører ofte avventer til sent i prosessen med å innhente advokatbistand. Vår anbefaling er at aktører på et tidligere tidspunkt innhenter en faglig vurdering, slik at man kommer i en sterkere posisjon dersom problemer skulle oppstå underveis i en regulerings- eller byggeprosess.

Våre advokater bistår små og store aktører i forbindelse med politiske prosesser rundt nye planer på kommunalt nivå. Om du er nabo, grunneier, utbygger eller investor bistår vi gjerne i prosessene knyttet til kommunens arbeid med nye reguleringsplaner. Dette er svært dagsaktuelt da mange kommuner planlegger og iverksetter fortetting av sentrumsnære områder i de ulike kommunene, særlig på Øvre og Nedre Romerike.

• Ekspropriasjon er et rettslig tema som er svært aktuelt, og der våre eiendomsadvokater har lang er bred erfaring.
• Ekspropriasjon er et tema der man ofte ser at det er nødvendig med juridisk bistand til å navigere seg igjennom regelverket, både for den som ønsker å gjennomføre en ekspropriasjonssak og for den som blir utsatt for en grunnavståelse.
• Våre eiendomsadvokater har lang erfaring med både mindre og mer omfattende ekspropriasjons-prosesser. Det er i denne type saker svært viktig at juridisk bistand innhentes på et tidlig tidspunkt i prosessen, slik at gjennomføringen blir mest mulig kostnadseffektiv og hensiktsmessig.

Forhåndstiltredelse innebærer en avtale om at en tiltakshaver kan igangsette sitt arbeid på grunneiers eiendom, uten at erstatning for bruken eller grunnavståelsen er endelig avklart. Forhåndstiltredelse er særlig aktuelt i ekspropriasjonssaker.

Utbyggingsavtaler er avtaler av ulik art som inngås mellom en kommune og en grunneier eller utbygger i forbindelse med gjennomføringen av et prosjekt. Avtalene kan ha ulik oppbygging og kan omhandle mange ulike temaer. .

• Våre erfarne advokater bistår gjerne i prosessen hvor en utbygger, eiendomsutvikler eller investor har påstartet arbeidet med kommunal regulering av din faste eiendom for utbyggingsformål, og du er i en forhandling om mulig fremtidig salg av eiendommen til vedkommende.
• Flere av våre advokater har lang erfaring og grunnutdanning i forhandlinger og strategier og vil dermed kunne være en svært nyttig sparringspartner når du skal fremforhandle gode opsjonsavtaler, uavhengig av hvilken side "av bordet" du befinner deg. Vi har erfaring fra "begge sider av bordet".

Våre eiendomsadvokater bistår både næringsdrivende og forbrukere i rådgiving i forkant og underveis i prosesser med kjøp og salg av eiendom, herunder ved gjennomgang og utarbeidelse av alminnelige kjøpekontrakter og også ved utarbeidelsen av betingede kjøpekontrakter som setter forutsetninger og vilkår for overdragelsen.

• Konsesjon innebærer at en erverver av fast eiendom må innhente samtykke fra kommunen til ervervet før overdragelsen gyldig kan tinglyses. 
• Det benyttes ulike skjemaer for søknad om konsesjon i ulike kommuner, og utfylles på bakgrunn av forhold ved den enkelte eiendommen.

Våre erfarne advokater bistår deg gjerne i forbindelse med salg av ny bolig, der bustadoppføringslova kommer til anvendelse. Vi bistår med gjennomgang av kjøpekontrakter i forkant av avtaleinngåelsen, og også ved reklamasjoner og oppfølging av mangler dersom slike forhold dukker opp etter overtakelse av ny bolig.

Ved kjøp av brukt bolig kommer avhendingslova til anvendelse. Våre advokater har lang og bred erfaring med problemstillinger og tvister etter avhendingsloven, og vi bistår våre klienter i alle faser av prosessen, herunder ved gjennomgang av kjøpekontrakter, ved oppfølging mot eierskifteforsikringsselskap, i dialog og forhandlinger med tidligere eier, og også ved tvisteløsning av avhendingsrettslige spørsmål for domstolene.

Våre erfarne advokater bistår deg gjerne i dialog med leietaker dersom du er utleier eller motsatt. Våre advokater bistår i alle ledd, som fremforhandling av leiekontrakt, justering av leiekontrakt, tolkning av leiekontrakt, oppsigelse og/eller heving av leiekontrakt og også utkastelse/tvangsfravikelse ved hjelp av namsmyndighetene. Våre advokater bistår selvfølgelig også med innkreving av selve leien, ved påkrav, inkasso og om nødvendig med forliksrådsklage eller stevning og oppmøte i forliksrådet eller de ordinære domstolene

Skjønnsprosess har ofte en nær sammenheng med ekspropriasjonsretten, og en den prosessformen som benyttes i de tilfellene der parten ikke kommer til enighet om for eksempel størrelsen av erstatningen som skal svares ved ekspropriasjon.

• Jordskifte benyttes ofte ved tvister som omhandler fast eiendom, herunder uklare grenser, eiendomsforhold eller ved tvister om bruksretter. Jordskifteretten er en egen domstol som behandler tvistene etter denne loven.
• Våre advokater har lang erfaring fra håndtering av jordskiftesaker, herunder delingssaker, grensegang og vegrettsaker som behandles ved jordskifteretten.
• Jordskifteloven benyttes ofte av våre advokater for å finne gode løsninger i spørsmål som omhandler veg, bruksretter, grensespørsmål og også ved problemstillinger om deling av eiendom.
• I mange tilfeller vil jordskifteretten være et godt verktøy i saker der det for eksempel er behov for å få en vegrett i forbindelse med utbyggingsprosjekter, eller ved håndtering av prosjekter der grensene mellom eiendommer er uklare og det derfor må foretas en avklaring i forhold til avstand til naboeiendom ved byggegrenser mm.

• Våre erfarne advokater bistår deg gjerne i alle spørsmål og problemstillinger knyttet til tingsrett, servitutter og vegretter.
• Fra tid til annen dukker det opp problemstillinger knyttet til eldre servitutter og vegrettigheter og også ved etablering av nye rettigheter i forbindelse med utbyggingsprosjekter. Det kan for eksempel være spørsmål om vegretter som følger av eldre kontrakter, men hvor det aldri er anlagt vei, eller der kommunen stiller krav til ny tinglyst vegrett som følge av endret praksis med hensyn til krav til innhold av en vegrett. Det kan oppstå spørsmål knyttet til en veg som er anlagt, men hvor man er uenige om bruk, eventuelt omfang av bruken og hvor mange som skal få bruke den, særlig i områder med mange festetomter, eller tomter til fritidsboliger og hyttefelt. Om man er enige om bruk, kan man være uenige om kostnadsfordeling, vedlikehold etc.
• Vi bistår gjerne ved prosesser knyttet til stiftelse av rettigheter opprettelse av veglag og ved utarbeidelse av de der tilhørende dokumenter.

• Tomtefeste er der den som eier bygget på eiendommen, leier grunnen som bygget står på. Det er da snakk om en festeavtale, dvs. en avtale om leie av tomten.
• Tomtefeste har de senere årene vært et svært aktuelt rettsområde, der det har vært flere omfattende saker for Høyesterett.
• Våre advokater har opparbeidet seg solid kunnskap om rettsområdet, og bistår både festere som ønsker bistand med innløsing og også bortfestere som ønsker veiledning med oppregulering og veiledning i regelverket.
• Vi har inngått samarbeidsavtale med Norges Hytteforbund som gir medlemsfordeler og rabatter ved juridisk bistand. I tillegg har vi samarbeidsavtaler og rabatter med noen hytteforeninger. Ta gjerne kontakt for videre avklaring.

• Sameierettslige problemstillinger oppstår dere flere eier eiendom sammen.
• Problemstillinger vedrørende sameie kan oppstå både der det er sameie mellom flere i en enkelt bruksenhet, for eksempel mellom søsken i en hytte, eller mellom flere sameiere i et eierseksjonssameie i form av rekkehus.
• Våre advokater bistår klienter med blant annet oppløsning av sameie, utarbeidelse av sameieavtaler og ved stiftelse av sameie ved seksjonering.

Våre erfarne advokater bistår deg gjerne i dialog med leietaker dersom du er utleier eller motsatt. Våre advokater bistår i alle ledd, som fremforhandling av leiekontrakt, justering av leiekontrakt, tolkning av leiekontrakt, oppsigelse og/eller heving av leiekontrakt og også utkastelse/tvangsfravikelse ved hjelp av namsmyndighetene. Våre advokater bistår selvfølgelig også med innkreving av selve leien, ved påkrav, inkasso og om nødvendig med forliksrådsklage og oppmøte i forliksrådet.

Våre eiendomsadvokater har lang og bred erfaring med bruk av ulike NS-kontrakter, og har håndtert flere prosesser der bruk og tolkning av kontrakten har vært tema.

Våre erfarne advokater bistår i alle slags former for utfordringer mellom deg og din nabo, i alt fra grensespørsmål, eller til ulovlige tiltak på egen eller naboens eiendom eller støy, sjenerende atferd eller andre små og store utfordringer man møter på når man er naboer.

• Våre erfarne advokater bistår deg gjerne i alle spørsmål og problemstillinger knyttet til vegretter. Fra tid til annen dukker det opp problemstillinger knyttet til eldre vegrettigheter og også ved etablering av nye vegretter i forbindelse med utbyggingsprosjekter.
• Det kan for eksempel være spørsmål om vegretter som følger av eldre kontrakter, men hvor det aldri er anlagt vei, eller der kommunen stiller krav til ny tinglyst vegrett som følge av endret praksis med hensyn til krav til innhold av en vegrett.
• Det kan oppstå spørsmål knyttet til en veg som er anlagt, men hvor man er uenige om bruk, eventuelt omfang av bruken og hvor mange som skal få bruke den, særlig i områder med mange festetomter, eller tomter til fritidsboliger og hyttefelt. Om man er enige om bruk, kan man være uenige om kostnadsfordeling, vedlikehold etc.
• Vi bistår gjerne ved prosess knyttet til opprettelse av veglag og ved utarbeidelse av de der tilhørende dokumenter.

Våre advokater har god erfaring med sikring av rettsvern. Det vil si sikre rettsvern for deg eller din eiendom som rettighetshaver til for eksempel en vegrett, bruksrett eller øvrige rettigheter av personlig art. Rettsvern har betydning for framtidsutsiktene for dine rettigheter i årene framover. Rettigheter, herunder realservitutter eller personlige servitutter av alle typer kan bortfalle ved tredjemanns godtroerverv dersom dine rettigheter ikke er tinglyste.

Funnet en kjøper til din faste eiendom? Vi hjelper deg med et trygt, effektivt og kostnadsbesparende oppgjør og sikrer både selger og kjøper sine rettigheter. Våre eiendomsadvokater har bred erfaring – alt fra de store eiendomsmegleroppdragene med "full pakke" til de minste oppdragene som overføring av en halvdel av felles bolig mellom ektefeller eller mellom et dødsbo og boets arvinger. Våre advokater er også ressurspersoner for ulike eiendomsmeglere.